• В условиях высокой инфляции очень сложно точно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и сооружений, не говоря уже о стоимости воспроизводства всех улучшений городских земель с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок.
• Затратный подход не следует применять для зданий, имеющих историческую и культурную ценность, когда нельзя сделать самостоятельную оценку земельного участка.
• Затратный подход не учитывает ключевые факторы, влияющие на стоимость земельного участка, т.к. местоположение, рельеф, конфигурации и т.п.
Вычисленная таким образом величина, используется в дальнейшем для определения стоимости единицы сравнения или базового участка для данного микрорайона или другой территории.
Преимущество данного метода над вышеописанными заключается в том, что оценка стоимости сооружений в анализе необязательна. Метод переноса особенно удобен для оценки, проводимой в районах достаточно тарой застройки, где продаж неосвоенных или недавно освоенных участков мало.
3. Осуществляется расчет всех затрат на освоение, определение предполагаемого периода застройки земельных участков.
4. Производится вычет затрат на освоение и предпринимательской прибыли из предполагаемой выручки от продажи участков.
5. Определяется период времени, необходимый на освоение и продажу. Кроме того, выберется ставка дисконтирования, которая отражает риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи, а также для получения текущей стоимости неосвоенной земли.
Кроме того, это единственный метод определения рыночной стоимости земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с аналогичными объектами участками.
К затратному подходу относится также метод определения затрат на освоение, который применяется, главным образом, к незастроенной земле. Данный метод определяет обитую стоимость земли при предложении, что она будет разделена на отдельные земельные участки, которые будут проданы. Из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение и, таким образом, определяется стоимость неосвоенной земли.
Данный метод применяется, когда лучшим и наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива на отдельные участки.
Метод изъятия (извлечения) определяет рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу между рыночной стоимостью единого объекта недвижимости, т.е. земельного участка с улучшениями, и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа.
Оценка земельного участка данным методом включает 5 этапов:
1. Определяется рыночная стоимость земельного участка с улучшениями на основании изучения рынка и сравнительных продаж.
2. Определение восстановительной стоимости возведения зданий и сооружений, аналогичных тем, которые расположены на земельном участке.
Данный подход исходит из того, что инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка с аналогичными физическими и экономическими характеристиками.
Затратный подход основан на принципе, утверждающем, что рыночная стоимость земельного участка может быть оценена как разность между рыночной стоимостью единого объекта недвижимости и стоимостью улучшений, находящихся на данном участке за вычетом накопленного износа, т.е. данная модель имеет.
Одним из главных элементов современной земельной реформы является формирование земельных отношений в городах - ушла в прошлое исключительная собственность государства на землю, появились различные формы собственности, земля становится объектом гражданско-правовых сделок, т.к. купля-продажа, аренда, дарение, залог, поручительство и т.д.
В связи с этим возникла необходимость в рассмотрении вопросов связанных с процессом правильного определения стоимости земельных участков. Квалифицированная оценка стоимости земли способствует правильному принятию решений в области землепользования, как в государственном, так и в частном секторе.
